Alquiler: ¿qué mantenimiento le toca al inquilino y qué al propietario?

Como regla general, el inquilino se ocupa del mantenimiento diario y de la limpieza, y el propietario de la estructura, las instalaciones principales (agua, electricidad, calefacción) y las reparaciones por antigüedad o desgaste normal. Es un patrón habitual, no una norma universal: lo que te aplica depende de tu país, de tu región y, sobre todo, de lo que diga tu contrato. En este artículo vemos cómo averiguar dónde está la línea en tu vivienda y qué tareas de rutina te evitan discusiones.

Esta es una orientación general, no asesoramiento legal. Si tienes un desacuerdo, lee tu contrato y la ley de alquileres de tu zona, o consulta a una asociación de inquilinos o a un abogado.

Paso 1: lee qué dice tu contrato

Busca las cláusulas sobre reparaciones, conservación y estado de la vivienda. Es habitual que el contrato aclare quién cambia las bombillas y los filtros, quién se encarga del control de plagas, quién revisa la caldera o el aire acondicionado y quién responde por el jardín o el balcón. Anota las respuestas de tu caso, porque son específicas de tu contrato. Merecen una segunda lectura la lista de tareas que se asignan al inquilino y el estado en que hay que devolver la vivienda.

Por ejemplo, en España la ley de arrendamientos urbanos distingue entre las obras de conservación necesarias, a cargo del propietario, y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario, a cargo del inquilino. En otros países la división es distinta: compruébalo donde vives.

Paso 2: documenta la vivienda el primer día

Haz fotos con fecha o un vídeo corto de cada habitación, incluido el interior del horno, las juntas del baño, las paredes, los pisos y las ventanas, y anota lo que ya esté dañado. Envíalo por correo al propietario o a la inmobiliaria para que quede constancia. Añade la fecha de la última prueba de los detectores de humo, si la sabes. Esa hora de trabajo es la mejor protección de tu depósito (fianza) cuando te vayas.

Paso 3: las tareas de rutina que suelen tocar al inquilino

Revisa tu contrato, pero estas son las candidatas habituales porque dependen de cómo usas la vivienda:

• Filtros del aire acondicionado. Lávalos o aspíralos cada uno o dos meses en la temporada de uso (mira cada cuánto limpiar los filtros del aire acondicionado). Un filtro tapado enfría peor, sube la factura y puede dejar mal olor. El mantenimiento del equipo en sí suele corresponder a quien lo posee: pregunta.
• Desagües de cocina y baño. Retira el pelo y los restos cada mes y no tires grasa. Un atasco por el uso suele ser costo del inquilino.
• Extractor del baño. Limpia la tapa y quita el polvo cada seis meses, con el aparato apagado desde el interruptor. Una mala extracción provoca condensación y moho, un tema que suele generar disputas.
• Prueba del detector de humo. Pulsa el botón de prueba cada seis meses y cambia la pila si pita. En muchos lugares el propietario debe instalar los detectores y el inquilino los prueba. Consulta la normativa local.
• Desagües del balcón o la terraza. Retira las hojas cada tres meses para que el agua no desborde hacia el piso de abajo.
• Ventilación y moho. Ventila a diario, separa los muebles unos centímetros de las paredes exteriores y seca la condensación de las ventanas. Si aparece moho, avisa por escrito cuanto antes.

Qué suele ser cosa del propietario

Salvo que tu contrato y la ley local digan otra cosa, espera que el propietario se ocupe de:

• La estructura: techo, paredes, marcos de ventanas y humedades que vienen del edificio.
• Las averías de calefacción, agua caliente y caldera, y sus revisiones obligatorias, las cañerías empotradas y el cableado eléctrico.
• Los electrodomésticos que él aportó, cuando fallan por antigüedad.
• Los defectos que hacen la vivienda insegura para vivir.

No repares tú estas instalaciones. El trabajo con gas, electricidad o estructura debe hacerlo un profesional cualificado, y una reparación no autorizada puede afectar a tu depósito o a tu seguro. Comunica el problema por escrito, con fotos y fecha, y guarda la respuesta.

Cómo avisar de un problema para que lo arreglen

1. Usa el canal que indique el contrato, o el correo electrónico, para que quede constancia.
2. Describe qué pasa, dónde y desde cuándo, y adjunta una foto.
3. Indica si es urgente (pérdida de agua, sin calefacción en invierno, sin agua caliente, olor a gas, chispas).
4. Guarda todos los mensajes y anota cualquier respuesta. Si no ocurre nada, insiste y luego revisa las opciones que permite la normativa de alquileres de tu zona.

Si huele a gas o hay chispas, no esperes al propietario: aléjate y llama a emergencias o a la empresa de gas.

Haz automática la rutina del inquilino

Quien mantiene una rutina ligera y regular rara vez tiene sorpresas con el depósito. Las tareas de arriba llevan unos minutos, pero llegan a intervalos distintos, y por eso se olvidan. HouseKiper tiene una checklist de mantenimiento para departamento y te manda recordatorios de las tareas que aplican a tu vivienda; tú eliges qué tareas agregar, así que puedes dejar fuera las que le corresponden al propietario. Mira también la checklist completa del hogar.

¿Quién paga las reparaciones en un alquiler, el inquilino o el propietario?

Depende del contrato y de la ley local. En general, el inquilino cubre las reparaciones menores y los daños que causa, y el propietario la estructura, las instalaciones principales y el desgaste por antigüedad. Lee tu contrato y comunica los problemas por escrito.

¿Me toca cambiar las pilas del detector de humo siendo inquilino?

En muchos sitios el propietario instala los detectores y el inquilino los prueba y cambia las pilas. Las reglas varían: revisa tu contrato y la normativa local.

¿Me pueden cobrar el moho de una vivienda alquilada?

Depende de la causa. El moho por un defecto del edificio, como una filtración, suele ser responsabilidad del propietario; el que viene de mala ventilación o hábitos diarios puede discutirse. Ventila, seca la condensación y avisa por escrito en cuanto aparezca.

¿Qué hago al mudarme para proteger mi depósito?

Haz fotos o un vídeo con fecha de cada habitación y de los daños que ya existan, envíalos al propietario o a la inmobiliaria y guarda una copia. Es la mejor prueba al terminar el contrato.